萨德基：责任编辑源自QQ社会公众号：房地产业和互联网观念，（ID：fangdichanhulianwang），作者：房互，36氪经授权转发
2011年5月，房地产业营销大师马云和新任链家我国董事会主席主席迪容发起网路上拍卖行的时候，他的目的只有一个：通过他博客大V的身份制造捷伊话题，保持他本人和他的企业SOHO我国的高名气。
但和以往以及以后任何一场事件营销不同，马云这一场动作，正式成为我国房地产业营销的镶入。
向前，是房地产业营销的农耕的黄金时代，这个黄金时代，实体店是唯一的形式，挨家挨户拓客、广告，营销除了背水一战博奈；尔后，互联网逐渐正式成为标准配置，不动产B2C升级换代、渠道CPM效果收费进入新形式、房地产业互联网大基础建设上马、不动产O2O风行一时，仅数月时间，互联网的发展让房地产业营销更替了几个黄金时代。
向前，营销代理公司世联、华远、合富辉煌，各领藩地，潇洒三十年；尔后，传统机构市场占有率降低甚至消声匿迹，房喔、珍珠找房、居理商品房、链家房友、Duras、周瑜找房等生力军崛起，上市巨变、估值德博瓦桑县，巨变。
不动产互联网营销八年，总结甚或，探求未来。
1 马云响不动产B2C第一炮
2011年4月，在海南金莲花一场财经会议上，马云邂逅迪容。由此可见，马云旗下的飞龙SOHO已经开始销售期，他已经开始寻求一些全捷伊营销推广方法；而迪容也向马云介绍了自己已经开始筹划的网路上售楼部。发稿猫
三个营销剑客的短暂碰头，高效率的达成了一场业内引起轰动的营销事例。
一个月之后，包括飞龙SOHO和顺义SOHO三个项目的11套商品房放在网易黄鹄构筑的互联网平台上进行公开互联网拍卖行。马云承诺，0元起拍，拍啥卖啥。但潘并不担心商品房高价出售，这些炙手可热商品房早就被实体店的营业员旧友的有意向客户瞄上了。
这个在现在看来并不新奇的互联网拍卖行形式，在由此可见引起来舆论哗然。萨德基的舆论认为，这次拍卖行，将由此可见流行时尚的互联网拍卖行形式运营到不动产领域，具备了不动产B2C的初步条件；而也有反对的声音认为，这种还是依赖实体店客源的形式，并不是真正的B2C，徒有虚名，没有其实。
争论的焦点在于，互联网在其中扮演什么角色：是仅仅提供互联网底层技术，供交易双方使用，还是互联网真正让交易从实体店到了线上？
争论不止，而且没有结果。
紧随其后，万科、恒大、淘宝等一线开发商和互联网企业纷纷加入这场潮流中。从商品房的互联网拍卖行，到把由此可见流行的团购模式引入到不动产B2C交易，不动产营销开始真正和互联网接轨。万科甚至和阿里联手推出万科网路上旗舰店，方兴地产(后改名我国金茂)在双11这天开启光盘节，不动产B2C完成从单一商品房拍卖行模式到商品房团购到整盘甚至全部楼盘放在网路上销售的阶段变化。发稿猫
2 不动产O2O，线上效果化营销开端
不动产B2C的风行一时，加速了技术在不动产交易当中的应用。同时，也让线上获客正式成为一种可能。
马云推出的几次网路上拍卖行，随着营销声量的逐步放大，线上带来的买家原来越多；而诸如旅游地产这种异地置业，也给互联网看房的发展提供了时机。
互联网，开始从诸如搜房、黄鹄、搜狐焦点这类纯媒体的宣传阵地，正式成为一个可以真正获客的阵地。
不动产B2C经过2011年，市场教育成熟。关于线上和实体店的争论游刃而解，线上可以获客，但需要实体店的配合，用户线上充分了解信息实体店带看交易，不动产O2O概念随着产生。
不动产O2O被称为不动产B2C的升级版。不动产O2O开创了互联网黄金时代的效果收费，即CPM收费形式，而深受房地产业营销供应方的欢迎。在此之前，房地产业开发商和项目方和互联网的合作多数基于广告宣传合作，互联网平台方并不需要对实际成交结果负责。
不动产互联网平台把部分广告效果配合实体店导客和案场驻场结接待结合起来，帮助开发商完成蓄客动作。这种从线上转化客户到实体店的O2O模式，更注重精准获客和导客结果，以锁定客户有意向获取收入。发稿猫
除了黄鹄、搜房等互联网地产媒体开始试行O2O这种新方法之外，2012年，伴随着O2O市场的大潮，专注于不动产O2O的一批新公司崛起，房喔、好屋我国、销冠科技等全国性的公司以及一些专注于区域的不动产O2O平台开始出现，争抢房地产业营销线上导客实体店成交的渠道市场。
3 移动工具和新公司们的崛起
当线上实体店结合正式成为地产营销的常用形式，不动产O2O的概念理应退出历史舞台。O2O概念的退出甚至消逝，并不意味着互联网在房地产业营销中的无用，而是以更深入的形式融入到房地产业营销。
如果说不动产B2C是PC黄金时代尾声营销的突破，那么随着移动互联网的到来，移动工具化的趋势，赋予了不动产营销捷伊有力武器。
从获客到报备，再到带看转化到售楼部逼定，移动化的工具解决了不动产营销过程随时随地快速跟进客户的能力，不动产营销进入到移动互联网黄金时代。
在O2O大潮中快速成长的房喔、销冠科技、好屋我国、Duras们快速正式成为涵盖移动互联网工具的互联网平台。他们一方面链接经纪人，一方面连接商品房开发商，正式成为开发商和销售渠道的管理平台，让渠道分销更为高效率。
同时，开发商们也纷纷意识到移动互联网的价值，除了将项目商品房加入上述平台构筑的全民营销和联动分销之外，具有资本实力的一线房企也开始建立自己的分销平台，比如，恒大建立了恒房通营销平台、碧桂园构筑碧桂园凤凰通平台，远洋地产等不少二线房企也开始构筑自己的平台。发稿猫
分销佣金是个巨大的市场蛋糕，尝试自己建立全民营销平台的开发商们希望能自己掌握充足的买房人数据，也希望在分销市场上肥水不流外人田。
无论是开发商主导的全民营销，亦或是平台性质的全民营销，都经历了模式巨变。在2014-2017年上半年，商品房销售的火爆行情让开发商无心投入全民营销，全民营销本质上的客户转介周期长、见效慢、运营难，让开发商转而投入渠道精准，投入小，见效快的一二手联动渠道。
4 殊途同归：二手房经纪公司的互联网化
专注于商品房营销的互联网平台在诞生并发展的同时，二手房经纪服务领域的互联网化也在同步进行。
发稿猫平台积累了70000+优质媒体资源入口，包括中央级媒体、全国门户网站、地方综合网站、各级新闻报社等，和这些媒体建立了长期、稳定、紧密的软文广告合作关系。
2013年起，由于搜房不断上涨端口费用，让链家等经纪公司下定决心自建互联网平台。2014年，由链家在线升级而来的链家网路上线，口号为全网真商品房，有效的市场定位加之多维度的推广，链家网迅速开市场，开始正式成为我国中介行业最早自建互联网平台的企业，我爱我家、21世纪不动产、中原地产等纷纷更近。
二手房经纪公司的互联网进程远远比外界看到的更复杂。实际上，链家的互联网改造从受众看到的链家网之前就已经开展。早在2009年，链家就和IBM进行合作，针对经纪人的管理进行了互联网作业工作的尝试，简而言之，就是率先在经纪人中建立了内网，让经纪人之间的协作和管理更为方便。发稿猫
除此之外，包括楼盘库楼盘字典的建设、不动产交易中经纪人之间甚至经纪门店之间的商品房共享机制以及合作规则、佣金规则、客户工具使用等等，都在二手房经纪公司的互联网改造范围之内。
2018年4月，在链家的基础之上，左晖推出珍珠找房平台。这个联动了经纪人、二手房买家、二手房卖家以及开发商甚至装修等产业上下游各个环节的居住服务平台，将二手房经纪的工具化推到了一个捷伊台阶，即二手房经纪和其他领域的融合联动，资源互生共享。
这和上述提供了房喔等公司的崛起发展，虽然从不同领域和赛道嫁接互联网，但殊途同归，最终走向了同一个方向，那就是借助互联网进行讲行业的工具互联网化和平台化。
以链家为起步的珍珠找房借助互联网最终走向了平台型公司，为经纪公司提供基础服务和协同管理方案；而以房喔为代表的以商品房销售服务切入的公司也走向了平台化，为二手房经纪人提供各方面的资源联动，增加效能。
5 产业互联网的基础建设和私域流量的发掘发稿猫
不动产互联网从开始到兴盛，最终走到流量变现的十字路口。无论是消费品领域还是不动产垂直领域，流量成本已经开始逐渐增加是互联网行业的整体趋势。在传统门户黄金时代，互联网平台竞争不激烈，流量基本集中在一些大型平台，而移动互联网的发展冲击了流量中心化的趋势，用户多样化的选择造成了流量从中心化变得更加分散。
在不动产领域，一个明显的趋势是，原来传统的线上平台搜房房天下、黄鹄、搜狐焦点等平台流量下降，安居客等端口平台的流量采购成本增加，因此出现每年涨价被用户抵制的现象。
然而，在房地产业垂直领域，即便是平台的中心化流量，依然逃不出如何变现的魔咒，流量的精准度问题、流量的转化率问题，都困扰着房地产业互联网营销从业者们。互联网流量的质量（也就是客户的精准度）是房地产业营销的核心，撮合带看的群体专业度决定着转化率高低。
私域流量伴随着房地产业产业互联网的崛起而开始被重视。高客单价、高决策成本的产品天然适合于做私域流量，而不动产经纪公司的数以百万计的经纪人大军，具有稳定的买卖方的关系，天然具有私域流量的长期经营特性。
而数月来伴随着互联网技术在房地产业行业的应用，房地产业产业互联网的建设，给房地产业营销的私域流量造和维系，铺垫了基础。
经纪人大军天然具有私域流量的长期经营特性发稿猫
回过头来看产业互联网的发展。
不动产互联网营销相比消费品等其他领域互联网，发展进程一直较为迟缓，除了房地产业本身的行业特性之外，还在于房地产业行业的互联网基础比较薄弱。
比如，房地产业营销交易必须的商品房、资金管理体系，不动产交易中客源认定机制、商品房以及二手房商品房的共享机制以及合作规则、佣金规则、工具使用、获客渠道甚至培训体系等，这些基础设施的建设的重要程度，就相当于物流、支付、商家管理体系之于京东和淘宝。然而，在不动产B2C出现之前，都没有企业涉足这些产业互联网的基础设施构筑。
房喔、链家等企业先后重金投入，围绕房地产业交易进行产业互联网的基础设施建设，房地产业真正迎来互联网的应用黄金时代。有了这些基础的构筑，产业从业者之间的互动合作变得可能，私域流量有了在产业内互相流动的可能。
6 渠道效果化，不动产互联网的终极方向
不动产B2C、全民营销以及私域流量的应用推动了营销和渠道的融合以及营销和渠道效果化的发展，开发商金主确立渠道效果化的计量手段，等同于确立了各大玩家的统一接入标准。
媒体带客转化成交，按后佣标准结算；渠道公司与电销公司依然可以按照成交转化依附于平台，或独立操作项目获取收益。发稿猫
营销渠道效果化主导整个行业的销售模式。综合来看，目前从事渠道分销的有这几种公司。
1、品牌类。以珍珠和链家房友为代表，他们有各自的直营或加盟体系，有自己的数据库和客源，既能整合门店经纪人资源，也有强大的资金实力，同时也有数据能力。
2、整合类。这类公司属于轻模式运营，或者也是互联网平台，如房喔，与开发商和经纪公司有一定联系，通过SaaS技术+资源的整合，针对开发商的优惠政策制定分销策略，但整合的资源多还是服务经纪人实现交易为主。
3、资源型。开发商愿意整合有数据资源，也就是客户数据的渠道，比如高端会员、拥有买房者数据的平台，利用旧友到访、登记、转化的形式，完成分销。
4、媒体。一些媒体，包括新媒体，各地都有这样的公司，例如杭州的层楼、南京楼市、365淘房等，通过自身影响力或者专家影响力，组织媒体报道、讲座、看房团的形式为开发商引流，提供成交机会，获取佣金。
这些原来在不同道路上各自为阵的参与者们，殊途同归，同时走向营销渠道效果化的道路。正如同时下从中心化流量发展到挖掘私域流量一样，最终指向转化效率和成本。
那么，营销渠道效果化的最终方向在哪里？毫无疑问，一二手联动才是各种复合分销模式中天然成本最低，渠道最为有效的形式之一。我国的200万经纪人深度参与着两亿社区家庭的买卖服务，平均每个经纪人为100个家庭在房屋买卖中提供信息和深度服务，他们，是房地产业私域流量的最大控制群体。发稿猫
渠道分销市场趋势
联动分销暗战已经开始。珍珠找房、链家房友为代表的自营经纪体系，去年创造了共计7000亿商品房分销GMV，2019年有望在今年完成万亿GMV；以房喔为代表的全开放、资源整合类平台率先正式成为我国不动产互联网的成功代表走向美国纳斯达克上市的最后关口；而资源型和媒体型平台也在一些城市有自己的市场空间。
从2011年至今，不动产互联网营销经过8年时间，完成了从宣传概念到实质的转变，也完成了基础设施构筑，让不动产营销走出莽荒乱战黄金时代，走向阳光透明，走向互联网高效率、公正、平等的本质。
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