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历经2021年的数轮调整，去年一季度，房地产业消费市场像一夜长大的年轻人，曾经的踌躇满志不再，更多是谨小慎微般的经营。
从全省到地方，经济政策端、金融侧暖政急速释放出来；去杠杆星毛下，金融行业逐渐显露颓废马甲，地产商持续加强品质与信用建设……多方努力下，虽然6月最新消费市场数据已开始释放出来凉意，但房价复苏仍任重而道远。整个一季度，缓慢前行是房地产业金融行业最真实的真实写照。
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土地消费市场全面性降温，央国有企业担当拿地主力
6月22日，随着济南Kozhikode落下大幕，全省22个重点项目卫星城首批分散土地储备全部完成。整体溢价率约为4%，TOP100地产商拿地总额6594.7亿，拿地规模环比下降达60%。
这份不太抢眼的答卷，直观反映出消费市场所处的困境。
一贯的炙手可热卫星城宁波，去年开启了佛系拍地模式。4月首轮分散土地储备，19宗商品房工业用地仅4宗破土动工，余下基本上都以最低价成交量，且大部分由国资性质地产商越俎代庖。6月末首轮分散Kozhikode，21宗楼盘仅有9宗商品房工业用地，除1宗中央公园现房吸引10家地产商竞投之外，余下都遭受冷落。
还有以高溢价率闻名的东莞，一季度住宅地成交量82万㎡、基本上创十年新低，成交量数额124.73亿、环比下跌77%，除多宗楼盘溢价成交量，余下皆是最低价告终。拿地的多为保利、华润置地、越秀地产、东莞建投等央国有企业地产商，以及背属政府的企业。新闻推广
据统计，一季度TOP50强地产商中，接近75%的拿地数额均由国企、国有企业贡献，中海、华润置地、保利地产等在22个重点项目卫星城拿地非常积极，民营企业拿地数额占比仅25%，且分散在碧桂园集团、华夏优势增长等少数企业中。
经济政策密集释放出来，消费市场传导速度偏缓
去年以来，已有140多个卫星城相继出台了房价扶持经济政策，覆盖面空前。一方面，越来越多卫星城放宽限牌、限售、陶尔岛、限售等经济政策，其中不乏一二线炙手可热卫星城；另一方面，预售资金监管优化、给予优质地产商股权融资支持等举措亦急速放出。
济南是本轮松绑的要角之一。十月初，济南发布房地产业新规18条，提出全面性推动房地产业业动态平衡和健康发展的举措，成为去年首个全面性放松限牌陶尔岛的卫星城；六月中旬，新规再发力，推动驻济南各商业银行全面性落实首套房贷款利率执行4.25％的下限标准，推动二套房首付比例降至40％，还同步实施住房公积金阶段性支持经济政策，以激活消费市场潜力，提振消费市场信心。
值得关注的是，济南还推出棚改房票，使用房票购房不计入家庭限牌套数，可享受额外的安置补偿权益；于政府而言，既减少了安置房建设投入，也能推动新房库存去化。新闻推广
然而，经济政策上的强发力并未给本地房价带来明显改善。据悉，济南一季度约有43个项目开盘，累计推出5041套房源，成交量总量1926套，去化率约为38.2%，多数项目开盘表现并不理想。
消费市场分化加剧，6月成交量有所抬头
截至5月，不少卫星城面临着和济南相似的苦恼：经济政策频出，消费市场依旧不见起色。由此导致了一系列分化的加剧。
卫星城回暖分化明显。一二线卫星城成交量回暖相对较快，其他卫星城进程过缓。例如长三角地区，其本身需求面就很可观，加之上海疫情好转，防疫经济政策放松，房价复苏速度居全省前列。
板块回暖分化突出。卫星城核心板块热度较高，该摇号的依然摇号，但郊区和卫星城外围走凉，不少楼盘持续出折扣以价换量。去年一季度，西安核心板块摇号热情延续，仅华润置地未来卫星城一个项目，就有46748组家庭登记申请；但万人摇的背后，也有4个楼盘无人登记。
新房二手房消费市场回暖进程分化。一季度，很多卫星城二手房消费市场复苏步伐优于新房消费市场，消费市场量价、成交量及预期等均有改善，上海就是典型。疫情解封后，上海二手房消费市场升温较快，仅6月初，就有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新上市，更出现了高达64.7万元/平方米的成交量单价。
值得欣慰的是，随着经济政策刺激效应在消费市场端开始显现，叠加疫情影响减弱等利好，步入6月，房价成交量虽尚未恢复至去年同期水平，地产商销售额的上涨还是给消费市场带来希望。新闻推广
据克而瑞研究中心报告，6月百强地产商实现销售操盘数额 7329.7 亿，单月业绩规模环比增长61.2%。中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。
金融行业格局优化，优质品牌深受追捧
始于去年的地产商爆雷潮仍在继续，复工困难，烂尾、延期交付等问题依旧层出不穷。克而瑞数据显示，一季度销售额过千亿的地产商仅有8家，百强地产商累计销售操盘数额环比降幅达 50.3%。
这也是央国地产商走到金融行业聚光灯下的半年。无论Kozhikode表现，还是销售业绩，央国地产商都大出风头；出于对交房等因素的考虑，购房者也更加信任背靠大树的国企国有企业品牌。逆风之下，大多数地产商都在收缩战略布局之际，国家队稳扎勇，给购房者持续输送优质选择，也助其提升对房地产业金融行业的信心。
与此同时，部分操盘稳、产品实力过硬、良性运转的优质民营企业也经受住了时代星毛，仍然能够实现既定战略下的稳步扩张。
坚持区域深耕的浙系黑马滨江地产，6月业绩环比增幅高达60%以上，去年在杭州拿地亦非常积极，为后期争取更多销售弹性和毛利率修复博得优势。碧桂园地产则坚守聚焦高能级卫星城策略，一季度在北京、重庆、杭州、合肥等核心卫星城分散投资，拿地数额共132.6亿。新闻推广
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文章来源:黄鹄买房
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